Chứng khoán hóa bất động sản: DN có vốn, Dân có nhà
Người dân mua nhà có thể thông qua cách mua cổ phiếu phát hành để huy động vốn cho dự án bất động sản.
Nhu cầu mua nhà ở của người dân vẫn nóng nhưng thị trường bất động sản lại lạnh. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản không có được các dòng vốn ổn định tiếp sức.
Thấy lối ra nhưng hết tiền
Phân tích vì sao thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay rơi vào giai đoạn thoái trào, ông Bradley C. Lalonde, Tổng Giám đốc Công ty liên doanh Quản lý đầu tư Ngân hàng BIDV, cho biết là do các chủ đầu tư hụt vốn. Lâu nay thị trường nhà đất dựa quá nhiều vào nguồn vốn cấp từ ngân hàng. Vì vậy khi Chính phủ thắt chặt tiền tệ, ngân hàng ngừng cho vay thì hàng loạt dự án cũng án binh bất động theo. Ông Bradley dẫn chứng thêm rằng thị trường nhà đất tại Việt Nam lúc này đang quá hấp dẫn cho các nhà đầu tư xây căn hộ. “Thế nhưng lúc thấy lợi nhuận rõ nhất thì các chủ đầu tư lại hết tiền. Vì vậy, bài toán để thị trường nhà đất Việt Nam sôi động trở lại chỉ có một cách là khơi thông các dòng vốn tín dụng cho bất động sản” - vị tổng giám đốc này phân tích.
Nhận định tương tự, ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty Tư vấn bất động sản CBRE, cho biết hầu hết doanh nghiệp bất động sản trong nước đều ít vốn. Khi triển khai một dự án nào đều liên kết hoặc hợp tác với một tổ chức tín dụng để có chỗ dựa về vốn. Ngoài cách này ra thì doanh nghiệp đầu tư bất động sản nội không biết tìm nguồn tiền ở đâu. Lâu nay có một cách nữa là tìm đến khách hàng nhưng muốn thu tiền khách hàng góp vốn thì chí ít doanh nghiệp cũng phải bỏ một số tiền khá lớn xây xong phần móng.
Cái vòng luẩn quẩn trên lại như chiếc vòng kim cô xiết chặt các chủ đầu tư khi ngân hàng ngừng cho vay. Từ đó dẫn đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nội điêu đứng. Vì dù cho dự án đã được phê duyệt, biết nhu cầu mua nhà của người dân nhưng các chủ đầu tư vẫn nhức đầu khi đụng nút thắt cổ chai nguồn cung tín dụng.
Dân dư tiền, doanh nghiệp khát vốn
Thời gian gần đây đã có một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu để hút vốn cho các dự án nhà đất. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cách này lại không ổn về pháp lý. Vì tiền thu từ phát hành trái phiếu, doanh nghiệp không gửi vào một ngân hàng độc lập nên dễ xảy ra hiện tượng doanh nghiệp dùng tiền này cho mục đích khác chứ không sử dụng để xây móng. Mặt khác, người mua cũng gặp nhiều rủi ro từ phần lãi, tính thanh khoản... của loại trái phiếu này. Vì lãi từ trái phiếu thấp hơn lãi ngân hàng và khi cần tiền muốn bán lại cũng khó khăn.
Ông Châu cho biết việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản hiện nay rất cấp bách. Vì chỉ cần có lối ra về vốn là kênh nhà đất sẽ hồi sinh ngay. Và một trong những chủ đề tại hội nghị thượng đỉnh Liên đoàn Bất động sản quốc tế tổ chức tại TP.HCM trong hai ngày 10 và 11-10 tới đang được các chủ đầu tư trong nước chờ đợi chính là giải pháp huy động vốn để xây nhà tại Singapore. Ông Châu cho biết chủ đề này sẽ rất thiết thực, có thể áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam.
Nguồn tiền không thiếu, chủ đầu tư chưa tận dụng
Bàn thêm về việc tìm dòng tiền cho thị trường nhà đất hiện nay, ông Ngô Nhựt Tân, giảng viên Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cho biết tiền người mua nhà không thiếu nhưng các chủ đầu tư không tận dụng được. Phân tích dựa trên tâm lý thích giữ tiền mặt của người Việt thì số tiền nhàn rỗi trong dân hiện nay rất lớn, vậy mà các chủ đầu tư lại khát vốn. Vì vậy, ông Tân cho rằng cách tốt nhất để khai thông thị trường nhà đất là chứng khoán hóa bất động sản. Người dân có tiền, có nhu cầu mua nhà thì tham gia mua cổ phiếu của các doanh nghiệp đang triển khai dự án. Lúc này, doanh nghiệp phát hành cổ phiếu để người dân bỏ số tiền tương ứng ra sở hữu và cổ phiếu này có thể đổi được nhà. Làm cách này thì doanh nghiệp vừa thu được tiền mà người dân lại mua được nhà. Thậm chí người mua có thể bán cổ phiếu đi nếu cần. Ông Tân cũng cho biết huy động vốn bằng cổ phiếu dưới hình thức mua nhà sẽ tránh được tình trạng mất tính thanh khoản như đề án người dân góp đất tại khu đô thị Hiệp Phước (huyện Nhà Bè, TP.HCM) đang được triển khai gần đây.
